Grunnlån fra Husbanken: hva skjedde, og hva finnes i dag

«Grunnlån fra Husbanken» var i mange år navnet på den gunstige statlige låneordningen du kunne bruke til å bygge ny bolig eller utbedre en bolig du allerede eide. Ordningen finnes ikke lenger under dette navnet. Fra 1. januar 2020 ble grunnlånet avviklet og delt opp i flere nye og mer målrettede låneordninger. For privatpersoner er det i dag «lån til boligkvalitet» som har overtatt den rollen grunnlånet hadde. Denne guiden forklarer kort hva grunnlånet var, hvorfor det forsvant, og hvilke ordninger du faktisk kan søke på i 2026 – med oppdaterte krav, lånegrense, rente og framgangsmåte.

Hva var grunnlån fra Husbanken?

Grunnlån var Husbankens brede låneordning for å fremme god boligkvalitet. Lånet kunne gis både til å bygge ny bolig og til å utbedre eller tilpasse en eksisterende bolig. For å få lån måtte boligen oppfylle bestemte krav knyttet til universell utforming (tilgjengelighet) og energi og miljø. Oppfylte prosjektet disse kravene, kunne Husbanken historisk gi lån på inntil 80 % av godkjente kostnader eller salgspris.

Formålet var å gjøre det enklere å bygge boliger med livsløpsstandard og lavt energiforbruk, uten at låntakeren trengte å være vanskeligstilt. Grunnlånet var altså ikke et sosialt lån slik som startlån, men et kvalitetslån som var åpent for både privatpersoner, utbyggere og kommuner. Dette er bakgrunnen mange fortsatt leter etter når de søker på «grunnlån» – men selve begrepet er altså utgått.

Hvorfor ble grunnlånet avviklet?

Grunnlånet ble avviklet fordi det ble erstattet av et nytt og mer oppdelt regelverk. Da den nye Forskrift om lån fra Husbanken trådte i kraft 1. januar 2020, ble den gamle paraplyordningen delt opp i fire tydeligere låneordninger:

• Lån til boligkvalitet – for å bygge miljøvennlige boliger og livsløpsboliger, og for å oppgradere eksisterende boliger.
• Lån til utleieboliger til vanskeligstilte – først og fremst for kommuner og aktører som leier ut til utsatte grupper.
• Lån til studentboliger – for studentsamskipnader og andre godkjente aktører.
• Lån til barnehager – for bygging og utbedring av barnehagebygg.

Hensikten var å gjøre ordningene mer treffsikre og lettere å forvalte. For deg som privatperson er det kategorien lån til boligkvalitet som er den direkte arvtakeren etter grunnlånet. Grunnlånet er i dag kun en historisk ordning i Husbankens statistikk.

Lån til boligkvalitet: ordningen som erstattet grunnlånet

Lån til boligkvalitet er Husbankens nåværende lån for privatpersoner som vil bygge eller oppgradere bolig med ekstra god kvalitet. Lånet gis innenfor tre kategorier, og boligen må oppfylle konkrete krav i minst én av dem.

Bygge miljøvennlig bolig

Her er målet lavt miljø- og klimaavtrykk. Boligen må oppfylle minst tre av fem kriterier, for eksempel at byggeprodukter ikke inneholder mer enn 0,1 vektprosent helse- og miljøfarlige stoffer fra prioritetslisten, at avfallet kildesorteres (minst 70 % for bygg over 100 m² og minst 80 % for bygg over 300 m²), at minst ti byggeprodukter har miljødokumentasjon (EPD, Svanemerket eller EU Ecolabel), og at det ikke brukes fossilt brensel til oppvarming og tørking i byggeperioden. Alternativt kan boligen være Svanemerket eller ha BREEAM-NOR-vurdering «Very Good», «Excellent» eller «Outstanding».

Bygge livsløpsbolig

En livsløpsbolig er utformet slik at den kan brukes i alle faser av livet, også ved nedsatt bevegelsesevne. Kravene handler om universell utforming: ingen høye terskler eller fysiske hindringer inne og ute, og alle hovedfunksjoner – inngang, kjøkken og stue, soverom og bad/toalett – på inngangsplanet. Soverommet må ha plass til dobbeltseng og en snusirkel for rullestol, stua skal være minst like stor som soverommet, og badet må ha plass til vaskemaskin og tørketrommel. En enebolig kan være på inntil 200 m² bruksareal (BRA-i), eller 250 m² totalt dersom den har en egen bileilighet. Husbanken kan gjøre unntak, for eksempel ved funksjonsnedsettelse eller stor familie.

Oppgradere eksisterende bolig

Denne kategorien gjelder omfattende oppgradering som gir lavere energibruk og bedre tilgjengelighet i en bolig du allerede eier. Dette er den nærmeste erstatningen for den delen av grunnlånet som gikk til utbedring. Oppgraderingen må være helhetlig – enkeltstående tiltak som å bytte vinduer alene er ikke nok. Planlegger du et større prosjekt, kan det være verdt å lese vår guide til oppussing med budsjett og Enova-støtte før du setter i gang.

Hvem kan få lån fra Husbanken?

Lån til boligkvalitet er åpent for privatpersoner, foretak, kommuner og fylkeskommuner. Du trenger altså ikke være vanskeligstilt for å søke. Samtidig er det noen viktige begrensninger å kjenne til:

• Du må kunne betjene lånet. Husbanken vurderer om du har nok inntekt til å dekke lånet i tillegg til andre utgifter.
• Lånet gis ikke til refinansiering. Du kan ikke bruke ordningen til å flytte dyr forbruksgjeld eller samle lån – til det hører andre ordninger, som å bake dyre lån inn i boliglånet.
• Du må søke før byggestart. Husbanken gir som hovedregel ikke lån til boliger som allerede er oppført. Byggingen må normalt starte innen seks måneder etter at lånet er innvilget.

Er du førstegangskjøper eller skal etablere deg, kan det også lønne seg å se på hvordan du bygger egenkapital. Vår guide for førstegangsetablerere går gjennom budsjett, BSU og boliglånsforskriften.

Hvor mye kan du låne, og hva koster det?

Du kan låne inntil 90 % av antatt eiendomsverdi. Det betyr at du normalt må stille med minst 10 % egenkapital selv. For oppgradering av eieboliger gjelder den samme grensen på 90 %. I enkelte distriktskommuner, der markedsverdien på nye boliger ofte er lavere enn byggekostnadene, kan Husbanken godta en høyere låneandel dersom du har tilstrekkelig betjeningsevne.

Størrelsen på lånet henger også sammen med hva du bygger. For å få regnet ut hvor mye en bolig faktisk koster å finansiere, kan du sammenligne med et ordinært boliglån – se hva som påvirker kostnadene i artikkelen hva koster et boliglån.

Rente og nedbetaling i 2026

Husbankens rente er lavere og mer stabil enn mange banklån, men den endres likevel månedlig. Per 2026 har Husbanken en flytende rente på rundt 4 %: den var 4,025 % fram til 30. oktober 2026, og fra 1. november 2026 ligger den på mellom 4,131 % og 4,167 % avhengig av om du betaler månedlig, kvartalsvis eller halvårlig. Du kan også binde renten i 3, 5, 10 eller 20 år; i november 2026 lå fastrentene mellom cirka 4,5 % og 4,9 %. Rentene justeres den 1. hver måned, så sjekk alltid oppdaterte satser på Husbankens egne sider før du regner.

Lånet gis med flytende rente når det betales ut, og du kan deretter inngå avtale om fastrente. I søknaden velger du selv mellom annuitetslån (like store terminbeløp) og serielån (synkende terminbeløp), samt nedbetalingstid. Hovedreglene er:

• Inntil 30 års løpetid på lånet.
• Inntil 8 år med avdragsfrihet (perioder der du bare betaler renter).

Slik søker du steg for steg

Søknaden om lån til boligkvalitet sendes elektronisk til Husbanken, som fortsatt forvalter ordningen. En typisk prosess ser slik ut:

1. Sjekk kravene. Avklar hvilken kategori prosjektet ditt passer i – miljøvennlig bolig, livsløpsbolig eller oppgradering – og at boligen kan oppfylle kriteriene.
2. Søk før byggestart. Send søknaden i god tid; byggingen må normalt starte innen seks måneder etter innvilgelse.
3. Finansier byggeperioden. Mens du bygger, bruker du som regel et byggelån i en vanlig bank.
4. Få utbetalt lånet. Etter at boligen er ferdig og kommunen har gitt ferdigattest eller brukstillatelse, ber du om utbetaling. Husbanken kan befare boligen før pengene utbetales.

Saksbehandlingstiden er normalt tre til seks uker, men blir lengre hvis dokumentasjon mangler. Du finner oppdaterte vilkår og søknadsskjema hos www.husbanken.no.

Sammenligning med andre offentlige ordninger

Lån til boligkvalitet er bare én av flere offentlige ordninger for bolig. Avhengig av situasjonen din kan startlån, tilskudd eller Enova-støtte være mer aktuelt. Tabellen under viser hovedforskjellene.

Sliter du med å få vanlig boliglån, er det startlån hos kommunen som er den sosiale ordningen – ikke lån til boligkvalitet. Du kan også undersøke boligtilskudd som et supplement.

Vanlige feil og misforståelser

Fordi grunnlånet ble avviklet for flere år siden, er det lett å gå i noen vanlige feller:

• Å lete etter «grunnlån». Ordningen finnes ikke lenger under dette navnet; søk i stedet på lån til boligkvalitet.
• Å søke for sent. Du må søke før byggestart. Husbanken gir normalt ikke lån til allerede oppførte boliger.
• Å tro at lånet kan brukes til refinansiering. Lån til boligkvalitet er øremerket bygging og oppgradering, ikke til å samle annen gjeld.
• Å blande startlån og lån til boligkvalitet. Startlån er for deg som ikke får lån i vanlig bank og forvaltes av kommunen; lån til boligkvalitet handler om kvaliteten på selve boligen.
• Å forveksle lån og tilskudd. Et lån skal tilbakebetales. Tilskudd, som tilskudd til aldersvennlig oppgradering, er penger du ikke betaler tilbake, men med egne og strengere vilkår.

Hvem passer lån til boligkvalitet for?

Ordningen passer best for deg som skal bygge en ny bolig med lavt energiforbruk eller livsløpsstandard, eller som skal oppgradere en bolig helhetlig slik at den bruker mindre energi og blir mer tilgjengelig. Fordi lånet krever dokumenterte kvaliteter og at du søker før byggestart, egner det seg dårlig for mindre oppussingsprosjekter eller akutte finansieringsbehov. Da er et vanlig boliglån, Enova-støtte eller tilskudd ofte mer praktisk. For eldre som vil tilpasse boligen for å kunne bo hjemme lenger, kan tilskudd til aldersvennlig oppgradering være et bedre utgangspunkt enn et lån.

Ansvarsfraskrivelse

Denne artikkelen er generell informasjon om Husbankens låneordninger og er ikke økonomisk rådgivning. Regelverk, rentesatser, lånegrenser, frister og tilskuddsbeløp endres jevnlig, og flere endringer i lån til boligkvalitet var på høring i 2026. Tallene i artikkelen gjaldt da den ble skrevet. Sjekk alltid de til enhver tid gjeldende vilkårene hos Husbanken og i Forskrift om lån fra Husbanken før du søker eller tar økonomiske beslutninger.

Vanlige spørsmål (FAQ)

Finnes grunnlån fra Husbanken fortsatt?

Nei. Grunnlånet ble avviklet 1. januar 2020 og er i dag kun en historisk ordning. For privatpersoner er det lån til boligkvalitet som har overtatt rollen med å finansiere bygging og oppgradering av boliger med god kvalitet.

Hva kan jeg bruke lån til boligkvalitet til?

Du kan bruke lånet til å bygge en miljøvennlig bolig, bygge en livsløpsbolig med god tilgjengelighet, eller til å oppgradere en eksisterende bolig helhetlig slik at den får lavere energibruk og bedre tilgjengelighet. Lånet gis ikke til refinansiering av annen gjeld.

Hvor mye egenkapital trenger jeg?

Husbanken kan låne ut inntil 90 % av antatt eiendomsverdi, så du må normalt stille med minst 10 % egenkapital selv. I enkelte distriktskommuner kan en høyere låneandel godtas dersom du har god nok betjeningsevne.

Er Husbankens rente lavere enn i vanlig bank?

Husbankens rente er ofte lavere og mer forutsigbar enn renten på et ordinært banklån. I 2026 lå den flytende renten rundt 4 %. Renten justeres den 1. hver måned, så du bør sjekke oppdaterte satser på Husbankens sider før du sammenligner.

Hva er forskjellen på startlån og lån til boligkvalitet?

Startlån er en sosial ordning for deg som har langvarige problemer med å få boliglån i vanlig bank, og det forvaltes av kommunen. Lån til boligkvalitet handler derimot om kvaliteten på selve boligen og er åpent for alle som oppfyller kravene, uavhengig av økonomisk situasjon.